O síndico é obrigado a fazer cumprir o regimento? O que o TJSC decidiu em 2026

Condomínio Por Juliano Baladão · 23 de outubro de 2026 · 7 min de leitura

O síndico é obrigado a aplicar a sanção quando há infração?

A resposta está no art. 1.348 do Código Civil. Entre as atribuições do síndico, o inciso IV manda cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, e o inciso VII inclui impor e cobrar as multas devidas.

“cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia”

Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.348, IV.

Em decisão divulgada em 30 de setembro de 2026, a 6ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) usou esses incisos para dizer algo que muita administração trata como opcional. Segundo o voto da relatora, desembargadora Quitéria Tamanini Vieira, quando há infração e a convenção ou o regimento preveem a sanção, aplicá-la é atividade vinculada: um dever, não uma faculdade do síndico.

A sentença de primeira instância tinha tratado o poder sancionatório como discricionário. A relatora discordou. Os verbos dos incisos IV e V indicam deveres, e a competência do síndico é um dever-poder, a ser exercido sem seletividade, dentro dos limites da convenção, do regimento e da lei.

Há duas condições embutidas nessa frase, e elas importam na via interna. A primeira é que a infração esteja estabelecida, isto é, comprovada. A segunda é que a sanção exista por escrito: a convenção é quem determina as sanções a que estão sujeitos os moradores (art. 1.334, IV), e a multa por reiteração do art. 1.337 exige deliberação de três quartos dos condôminos restantes. O dever de fazer cumprir não autoriza o síndico a inventar penalidade. Como explicamos em Condomínio pode multar morador por excesso de velocidade?, sem previsão o caminho passa pela assembleia.

O que o TJSC decidiu de fato, e o que ficou em aberto?

Muito menos do que a manchete sugere. O processo é a apelação 5030283-32.2025.8.24.0023. Duas moradoras de um condomínio acusam a síndica e a administração de perseguição, assédio e intimidação e alegam omissão na fiscalização de regras internas. A primeira instância havia excluído o condomínio do processo. Por unanimidade, a 6ª Câmara Civil cassou a sentença e devolveu o caso para a produção de provas.

O fundamento foi processual. Pela teoria da asserção, a legitimidade do condomínio como réu se avalia pelo que a petição inicial afirma, e a petição afirma omissão institucional. Isso bastou, nessa fase, para mantê-lo no processo. O tribunal não reconheceu omissão, não reconheceu dano e não condenou ninguém.

A relatora também recomendou tentar mediação antes de aprofundar o processo. A relação entre condôminos e administração é continuada, e, segundo o voto, a solução apenas decidida pelo juiz nem sempre recompõe a convivência.

O síndico pode escolher quem multar?

Pelo voto, não. A relatora afasta a seletividade e lembra que qualquer sanção respeita a isonomia, o contraditório, a ampla defesa e a proporcionalidade. Multar o vizinho que incomoda e relevar o amigo é o desenho do que o dever de aplicar sem seletividade proíbe.

O voto reconhece, porém, uma margem. Conceitos indeterminados, como sossego e segurança, a caracterização de comportamento antissocial e as medidas de gestão exigem valoração, e essa valoração pode ser revista pela assembleia e pelo Judiciário. O síndico valora, mas a valoração é controlável.

Em velocidade, a leitura que fazemos, e que o voto não faz, é que um limite numérico escrito no regimento aproxima o caso do lado vinculado. Quando o regimento fixa um número para o trecho, o fato a verificar é mensurável: a velocidade estava acima dele ou não. A margem de valoração fica no que vem depois, a gravidade, a reiteração e a escolha da sanção dentro do que está escrito. É leitura nossa, não tese do tribunal, que não tratou de velocidade.

O condomínio responde pelo que um morador faz contra outro?

Não automaticamente. O voto separa o ilícito do vizinho, que é dele, da omissão da administração, que é do condomínio: a responsabilidade do condomínio nasce da omissão própria, quando existia um dever legal de agir. Atos pessoais e desavenças do síndico, aliás, não tornam o condomínio réu por si; o que fez diferença neste caso foi a alegação de omissão institucional.

É a mesma lógica de Atropelamento dentro do condomínio: quem responde. Lá o ponto era o acidente; aqui é a fase anterior, o regimento que existe no papel. Na nossa leitura, na via interna o limite de velocidade escrito, as reclamações que se acumulam e nenhuma medida registrada formam a narrativa que uma petição pode usar para manter o condomínio no processo.

O que a administração precisa ter registrado para mostrar que agiu?

O voto não analisa registros. O processo foi julgado antes de produzir provas, e é por isso que os fatos sobre a atuação ou a inércia do condomínio diante das reclamações ficaram sem esclarecimento. A lista abaixo é nossa leitura do que a administração precisaria ter para esclarecê-los a seu favor.

• Regra anterior ao caso: limite e sanção escritos na convenção ou no regimento, aprovados em assembleia, com a ata.
• Cada reclamação e cada ocorrência com data, trecho da via e veículo ligado à unidade, no mesmo formato para todas.
• A resposta a cada uma, com data: advertência, notificação, prazo de defesa e decisão fundamentada.
• O mesmo caminho para todos: mesma regra, mesmo trecho, mesma sequência. Tratamento diferente sem razão escrita é a seletividade que o voto rejeita.
• O que foi levado à assembleia quando a medida excede o que o síndico pode decidir sozinho, como a multa por reiteração.

O rito de defesa e o histórico de reiteração têm texto próprio em Morador que reincide na velocidade e em Como registrar uma infração interna sem virar palavra contra palavra. O que este texto acrescenta é o outro lado: registrar também protege a administração, porque troca “não fizemos nada” por uma lista datada do que foi feito.

O mesmo registro corta para os dois lados. Um histórico que mostra excesso recorrente e nenhuma resposta documenta exatamente a omissão que se quer evitar; dado sem ação agrava, dado com ação é prova de diligência. E um registro que um terceiro consegue conferir sozinho, como na página de verificação, reduz a dependência da palavra de quem registrou.