Morador que reincide na velocidade: o condomínio pode multar como antissocial?

Condomínio Por Juliano Baladão · 16 de outubro de 2026 · 7 min de leitura

Reincidir na velocidade já é comportamento antissocial?

Não automaticamente. A lei usa duas expressões diferentes, e confundi-las é o erro mais comum na assembleia. Descumprir reiteradamente os deveres perante o condomínio é uma coisa. Gerar, por reiterado comportamento antissocial, incompatibilidade de convivência com os demais moradores é outra, mais grave, com multa maior.

“reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência”

Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.337, parágrafo único.

Dirigir acima do limite na via comum, de forma repetida, é descumprimento de regra de circulação. Que isso chegue à incompatibilidade de convivência depende do conjunto: quantas vezes, com que gravidade, com que risco para crianças e pedestres e se houve advertência antes. A lei não traz um número de ocorrências que transforme uma coisa na outra. Quem fixa critérios é a convenção e o regimento; em caso de disputa, quem interpreta é o juiz.

Compare dois casos hipotéticos. Um morador passa pouco acima do limite, em horários diferentes, ao longo de meses. Outro corta a área de lazer em velocidade que faz as crianças saírem correndo. Os dois reiteram, mas só o segundo se aproxima de risco à convivência. Tratar os dois com a mesma multa é a maneira mais rápida de perder a discussão no caso seguinte.

Qual é a diferença entre a multa do art. 1.336 e as do art. 1.337?

A primeira fala do descumprimento de deveres dos incisos II a IV do art. 1.336, § 2º, com a multa prevista na convenção. Como explicamos em Condomínio pode multar morador por excesso de velocidade?, esses incisos tratam de deveres ligados à unidade e à edificação, e dirigir acima do limite numa via comum não está literalmente ali. A base usual é a sanção que a própria convenção previu e, na reiteração, o art. 1.337. A tabela compara os três dispositivos.

Duas leituras do texto, sem parecer. O quórum de três quartos, no caput, é sobre “os condôminos restantes”, ou seja, exclui o próprio sancionado. E, no parágrafo único, a lei não repete o quórum nem diz como ele se combina com o do caput; isso é questão para advogado, e não afirmamos uma resposta. A multa vale “independentemente das perdas e danos que se apurem”: não substitui a reparação de um dano.

O morador precisa ser ouvido antes da multa?

Pelo que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi noticiado decidindo, sim. Em notícia de 21 de setembro de 2015, republicada pelo CondomínioSC a partir da Consultor Jurídico, a 4ª Turma, com relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que a multa por comportamento antissocial só pode ser aplicada depois que o condômino exerça o direito de defesa. Punir sem possibilidade de defesa, segundo o relator, viola garantias constitucionais, e a proteção à pessoa humana incide nas relações condominiais para assegurar ampla defesa e contraditório, na medida do possível.

O condomínio daquele caso sustentava que notificação prévia era desnecessária, porque o descumprimento reiterado bastaria para caracterizar a incompatibilidade de convivência. O ministro não acolheu o argumento. A multa tinha sido votada em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, e já fora anulada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo: o assunto não constava do edital e o proprietário, ausente, só foi notificado para pagar.

A lição prática é que quórum alto não cura falta de defesa. O que se exige do condomínio, na prática, é edital que diga o assunto, notificação antes da deliberação, prazo para resposta e decisão que enfrente o que o morador alegou. O que o morador pode alegar, e o que o registro precisa aguentar, é o tema de Como registrar uma infração interna sem virar palavra contra palavra.

Outro julgado do STJ, de outubro de 2015, ajuda a calibrar o que é reiteração. No REsp 1.247.020, a 4ª Turma, também com relatoria de Salomão e por maioria, tratou da multa mais alta do art. 1.337 contra devedor contumaz e disse que ela exige conduta grave e reiterada, “não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos”. O caso é de inadimplência, não de velocidade. A leitura que fazemos, por analogia, é que reiterar falta pequena e involuntária tende a não bastar; é leitura nossa, não tese confirmada para velocidade.

O condomínio pode proibir o morador de dirigir?

Por conta própria, a lei não lhe dá esse instrumento. Os meios do Código Civil nesse tema são pecuniários, e o STJ já examinou o que acontece quando o condomínio troca a multa por restrição de uso. No REsp 1.564.030, a 3ª Turma, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, decidiu em agosto de 2016 que o condomínio não pode impedir o condômino inadimplente e a família de usar áreas comuns, como o clube, com base em norma do regimento. No REsp 1.401.815, a ministra Nancy Andrighi decidiu que suspender o uso do elevador por inadimplência é ilegal. Os casos são de dívida, não de velocidade, e não se extrapolam sem cuidado. Mostram, porém, que restrição de uso sem base em lei é terreno onde condomínios já perderam.

Existe outro caminho, o judicial. Em julho de 2021, o CondomínioSC noticiou, a partir de uma reportagem da SBT Interior, que a Justiça de São Paulo, em ação do Ministério Público, proibiu um morador de condomínio de alto padrão de dirigir dentro do empreendimento, com multa a cada descumprimento. A administração relatava 24 ocorrências envolvendo o morador em quatro anos. Cuidados: o caso envolvia condutas bem mais graves que o excesso de velocidade, vem de uma única fonte e não tivemos acesso à decisão. A lição é de via: a proibição saiu de um juiz, não de assembleia nem de síndico.

Entre a multa e o juiz, o que o condomínio tem nas mãos é o histórico. Se a reiteração não cessar, é ele que se leva a quem decide.

O que o histórico precisa mostrar para sustentar a reiteração?

Reiteração é um padrão, e padrão se prova com ocorrências comparáveis. Uma foto isolada mostra um instante; o art. 1.337 pergunta por uma sequência. Um histórico que sustenta a pergunta reúne, no mínimo:

• Cada ocorrência identificada, com data, hora, trecho da via e o veículo ligado à unidade. O registro documenta o veículo, não o condutor; quando quem dirigia era visitante, a ponte é o morador que autorizou, como vimos em Visitante e entregador correm no condomínio.
• O mesmo critério para todos: mesmo trecho, mesmo limite, mesma sequência de advertência e sanção. Reiteração de um só, enquanto outros passam sem registro, vira perseguição.
• O caminho de cada notificação: o que foi enviado, quando, o prazo dado, a defesa recebida e a resposta do condomínio.
• O intervalo entre as ocorrências. Várias em uma semana e silêncio depois contam diferente de ocorrências espaçadas ao longo de meses; o histórico deve permitir ver qual dos dois casos é o do morador.
• O que mudou depois da advertência. Conduta que persiste depois de notificada é o que torna a reiteração difícil de negar.

Um registro que o próprio morador consiga conferir sozinho encurta a discussão, porque tira do acusador o papel de única garantia do que aconteceu. A conferência independente de um arquivo é o assunto da página pública de verificação.