¿Puede el condominio multar a un residente por velocidad?

Condominio Por Juliano Baladão · 4 de septiembre de 2026 · 6 min de lectura

Para el Código la vía interna es vía terrestre — y aun así el condominio no labra actas

En los grupos de administradores circula una frase equivocada: “el CTB no vale acá adentro”. Sí vale, en el sentido que define el propio Código. El art. 2º, parágrafo único, en la redacción de la Lei nº 13.146/2015, considera vías terrestres, “para os efeitos deste Código” (a efectos de este Código), también “as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas” — las vías internas pertenecientes a los condominios formados por unidades autónomas.

Lo que no existe es una competencia del condominio para fiscalizar y sancionar. El caput del mismo art. 2º dice que el uso de las vías lo regula el órgano o entidad con jurisdicción sobre ellas. El art. 280 exige que el acta de infracción identifique al órgano y a la autoridad o agente que la labró — o al equipo que comprobó la infracción, que el § 2º condiciona a una regulación previa del CONTRAN, el consejo nacional de tránsito de Brasil. El art. 281 cierra el circuito: quien juzga el acta y aplica la penalidad es la autoridad de tránsito, dentro de su jurisdicción.

Ninguna de esas tres figuras — autoridad de tránsito, agente que labra el acta, equipo regulado por el CONTRAN — pertenece al condominio. Un medidor interno puede ser excelente desde el punto de vista técnico y aun así no producir una multa de tránsito: lo que falta no es calidad de medición, es competencia administrativa.

¿De dónde viene, entonces, el poder de multar dentro del condominio?

Del Código Civil y de los documentos del propio condominio. El art. 1.334 enumera lo que la convención determinará: entre otras cosas, el quórum de las decisiones de la asamblea (inciso III) y las sanciones a las que están sujetos los condóminos o poseedores (inciso IV). El inciso V remite al reglamento interno, donde suele vivir el detalle operativo.

La ejecución es del administrador: el art. 1.348 le atribuye cumplir y hacer cumplir la convención, el reglamento y las decisiones de la asamblea (inciso IV), e imponer y cobrar las multas debidas (inciso VII). La cadena es siempre la misma — la convención crea la sanción, el reglamento describe cómo funciona, la asamblea decide cuando no hay previsión, y el administrador aplica. Cuando un escalón no existe en el papel, el siguiente queda sin apoyo.

¿Se sostiene una multa aplicada sin base en la convención?

Es el punto que más cobros derriba en la práctica. El art. 1.336, § 2º, es explícito: el condómino “pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção” — pagará la multa prevista en el acto constitutivo o en la convención — y, “não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”: sin disposición expresa, le corresponde a la asamblea general, por dos tercios como mínimo de los condóminos restantes, decidir sobre el cobro. O la sanción ya está escrita, o cada caso se convierte en una decisión con quórum alto — lo que, en un condominio grande, significa que la mayoría de los casos nunca se resuelve.

Un cuidado de lectura cambia la estrategia. Los incisos II a IV del art. 1.336, que menciona el § 2º, tratan de deberes ligados a la unidad y al edificio — seguridad de la edificación, fachada, tranquilidad y salubridad. Manejar por encima del límite en una vía común no está literalmente ahí. Por eso la base habitual para esa conducta es la sanción que la propia convención previó (art. 1.334, IV) y, en la reiteración, el art. 1.337. Es lectura del texto legal, no un dictamen: quien escribe o revisa la convención debe hacerlo con un abogado.

¿Quién responde por la infracción: el conductor o el dueño de la unidad?

La relación jurídica del condominio es con el condómino o poseedor de la unidad — el art. 1.337 habla exactamente en esos términos, y es esa persona a la que la asamblea puede obligar a pagar. El visitante, el prestador de servicios y el repartidor no son parte de esa relación: el cobro recae sobre la unidad, y la convención tiene que decirlo con todas las letras.

Dos consecuencias operativas. La notificación va al condómino incluso cuando quien manejaba era otra persona — y él tiene que poder plantearlo en su defensa, porque la reiteración pesa después. Y el vínculo entre el hecho y la unidad es el vehículo, identificado por la patente, no la cara de quien manejaba: identificar personas por imagen para una sanción interna crea un problema de protección de datos innecesario. El lado de los datos está en la página de privacidad.

Qué debe tener una notificación para resistir una impugnación

El Código Civil fija el valor y el quórum, pero no describe el procedimiento: eso queda para la convención y el reglamento. Escribirlo antes del primer caso cuesta una reunión; escribirlo después parece persecución contra el residente de turno. Una notificación que sobrevive a una impugnación reúne siete elementos:

1. La disposición incumplida, con el artículo de la convención o del reglamento y la fecha de la decisión que lo creó.
2. Fecha, hora y lugar del hecho, con precisión suficiente para que el residente pueda defenderse.
3. La identificación del vehículo y su vínculo con la unidad.
4. El registro que sostiene el hecho, y cómo se puede comprobar.
5. El plazo y el canal de defensa, dichos en la propia notificación.
6. Quién resuelve la defensa — administrador, consejo o asamblea — definido antes, no caso por caso.
7. El historial, cuando haya reincidencia, porque es lo que sostiene una medida más firme.

Sobre el plazo, un parámetro de razonabilidad: en el procedimiento de tránsito, el art. 281-A del CTB determina que el plazo para la defensa previa no será inferior a 30 días, contados desde la expedición de la notificación. Eso no obliga al condominio — es otro régimen jurídico —, pero sirve de referencia: un plazo demasiado corto es el primer argumento de quien quiere anular el cobro.

Por qué la evidencia objetiva acorta la discusión

Sin registro, la asamblea juzga recuerdos. La defensa más común no es jurídica, es fáctica: “no era yo”, “no iba a esa velocidad”, “el portero me tiene bronca”. Ninguna de ellas se responde con otra impresión. Con un registro que traiga el instante, el lugar, el vehículo y el método declarado, la conversación sale del “si pasó” y entra en el “qué se hace con esto”.

Hay un segundo efecto, más importante para el administrador: un registro objetivo protege a quien aplica la sanción tanto como presiona a quien la recibe, porque permite tratar a todos con el mismo criterio y demostrarlo. El trato desigual es lo que transforma una multa legítima en un conflicto de asamblea. La comprobación independiente del archivo se puede hacer en la página pública de verificación.